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상가 임대차 보호법 적용대상

머니웰컴3 2023. 12. 8. 12:27

오늘은 주택이 아닌 상가건물에 대한 임대차보호법에 대해 살펴보고자 합니다. 상가건물임대차 보호법은 민법의 특별법입니다. 이법의 취지는 경제적 약자인 임차인을 보호하는 법제적 장치를 제도화하는데 있습니다.

상가건물 임대차에 대한 민법의 특별법

이 법은 민법의 특별법임으로 민법보다 우선적으로 적용되면 그밖의 일반적인 사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 대한 규정이 적용됩니다.

임차인에게 유리한 편면적 강행규정

상가건물 임대차보호법은 강행규정으로서, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.

상가건물 임대차 보호법 적용 대상

1. 사업자 등록 대상 상가건물

● 상가건물 임대차 보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다

● 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.

● 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다

2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액 이하인 상가건물 임대차

● 그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다.

● 상가건물 임대차 보호법은 상가건물을지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다

서울특별시 : 9억원 이하

-- 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억9천만원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동 불노동 마전동 금곡동 오류동 왕길동 당하동 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 평내동 금곡동 일패동 이패동 삼패동 가운동 수석동 지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다

●광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하

● 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하

● 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다

--예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 * 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

3. 기타

● 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용제외, 펴가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약갱신요구등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준 계약서 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다.

4. 상가건물에 대한 미등기 전세

● 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약도 상가건물 임대차 보호법이 적용됩니다.

5. 상가건물 임대차 보호법으로 보호되는 상가의 요건

● 예시:

-- Q. 서울시 종로구 수송도에 있는 상가건물을 임차하여 작은 커피점을 운영하고자 하는 김씨는 자신이 상가건물보호법의 보호를 받으려면 어떤요건을 갖추어야 하는지 궁금해 합니다.

-- A. 상가건물임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 김씨의 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, 김씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 보호를 받을 수 있습니다

●이 법의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다

6. 상가건물 임대차 보호법 적용제외

● 상가건물 임대차 보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

● 예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다

-- 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다