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상가 임대차시 임차인이 가지는 대항력과 권리금 회수에 관해 살펴보겠습니다. 과거에는 과다한 권리금을 지급하고 임차하여 상행위를 하다가 임대인의 갑작스런 계약해지 통보에 전재산을 통째로 날려버리는 경우도 있었지만 이제는 법이 제도화되어 보증금을 다시 회수할 수 있도록 하고 있습니다.
1. 대항력
● 대항력 :
1) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날 부터 제 3자에 대해 효력이 생깁니다.
2) 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다
● 이 규정은 보증금을 초과하는 건물에도 적용이 됩니다.
● 여기서 건물의 인도와 더불어 의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다.
● 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것입니다.
● 대항력이 없는 상가건물 임대차였다고 하더라도 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력을 취득합니다.
● 이와 관련하여, 매매의 목적물이 대항력 있는 상가건물 임대차의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다.
2. 경매에 의한 임차권의 소멸
● 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경배가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다.
3. 우선변제권
● 보증금의 환수 : 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매보다 또는 국세징법에 따른 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.
● 보증금을 반환받지 못하였는데 이사를 가야 할 경우 우선변제권이 유지될 수 없어('상가건물의 인도'와 '사업자등록'이 요건이므로) 대략 난감하게 된다. 이런 경우를 위하여 임차권 등기명령제도가 마련되어 있습니다.
4. 보증금중 일정액의 보호
● 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
● 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
5. 권리금의 회수기회 보호 등
● 권리금 회수 기회 보호 등에 관한 규정들은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용됩니다.
● 권리금의 정의 : 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다.
6. 권리금 계약 및 평가기준
● 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미합니다.
● 표준권리금계약서의 작성 : 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준 권리금 계약서를 정하여 그 사용을 권장 할 수 있습니다.
-- 이에 따라 국토부에서 마련한 표준 권리금 계약서가 있습니다.
7. 권리금 회수 기회 보호
● 임대인은 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시 까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다.
1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못 하게 하는 행위
3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4) 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 행 위
● 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신규임차인의 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우
3) 임대차 목적 건축물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우
4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
4) 임대인이 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
5) 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
6) 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
8. 권리금 적용 제외
● 임대인은 임대차 계약 종료 3개월 전부터 종료일 까지 임차인이 신규임차인을 지정하고 신규임차인에게 권리금을 받는 걸 방해하면 기존 권리금이나 새로 받을 권리금 중 낮은 액수를 한도로 임대인이 임차인에게 배상할 의무가 있다는 내용이다. 이 법에서는 다음의 네가지 사항을 방해하는 행위로 규정하였다.
1) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 경우
2) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주는 것을 막는 행위
3) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 시세에 비해 과도한 보증금이나 월세를 요구할 경우
4) 임대인이 정당한 사유없이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차 계약 체결을 거절하는 경우
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