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오늘은 임대인이 일반과세자인지 간이과세자인지 여부에 따라 세금계산서를 발행할 수도 있고 발행하지 않을 수도 있습니다. 즉 임대인의 과세유형에 따라 세금계산서 발행 여부가 결정이 됩니다. 만일 임대인이 간이과세자라면 세금계산서를 발행할 수 없습니다. 따라서 부가세 환급은 받을 수 없습니다. 하지만 임차인이 관할 세무서에 세금계산서를 요청할 수도 있습니다.
1. 일반과세사업자
● 세금계산서 발행 의무가 있습니다.
● 월세에 부가세 10%를 추가로 냈다면 세금계산서를 요구할 수 있습니다.
2. 간이과세업자인 임대인
● 연매출 4800미만 간이과세사업자는 세금계산서를 발생할 수 없습니다
● 임대인이 부가세 10%를 받아선 안됩니다.
● 임차인이 월세에 부가세 10%를 더 내더라도 부가세 신고기간에 환급받을 수 없습니다.
● 종합소득세신고에서 경비 처리는 가능합니다.
※ 2021년 부터 간이과세 사업자 기준이 '4500만원 미만'에서 '8000만원 미만'으로 상향되었지만 부동산 임대업은 여전히 직전연도 공급대가 합계(부가세를 포함한 임대수익)가 4800만원 미만인 경우에만 간이과세가 적용됩니다.
● 4층 건물이상의 큰 건물이면 임대인이 일반과세이거나 법인인 경우가 많습니다.
● 전체 임대료 수입이 연 8000만원을 넘으면 간이과세자로 사업자를 낼 수 없습니다.
●건물주가 사업자가 아니거나 간이 과세의 경우 부가세 환급은 불가하고 종합소득세(법인세)비용 처리만 가능합니다.
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세금계산서를 받으면
월세 100만원+부가가치세 10만 원=총 110만원 지급 부가세 신고에서 10만원, 종합소득세 신고에서 6만원. 총 16만원 공제 (소득세율 6% 가정) |
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세금계산서를 받지 못하면
월세 100만원+부가가치세 10만원=총 110만원 지급 부가세 매입세액공제는 받을 수 없고 종합소득세 신고 시 66,000원(110만원 소득세율 6% 가정) 공제 |
● 임차인에게 받은 부가세를 대신 신고할 의무가 없는 간이과세사업자 임대인에게 부가세를 포함한 월세를 지불하는 것은 세법에 맞지 않습니다.
● 임대차 계약 전부터 임대인의 사업자등록 여부와 과세유형을 확인하시고간이과세자일 경우 계약서상 월세에 부가세가 포함되지 않도록금액을 확인하는 것이 좋습니다.
● 세금계산서가 없을 때 비용처리는
-- 소득 신고에서 비용처리를 하려면 국세청에서 인정하는 적격 증빙이 필요합니다.
-- 세금계산서, 면세사업자가 발행하는 계산서, 신용카드 매출전표나 현금영수증이 해당합니다.
● 임대인이 사업자가 아니거나 간이과세자라서 세금계산서를 받을 수 없을 때 월세, 혹은 부가세를 포함해 지불한 금액을 비용으로 처리하려면 임차인 사장님 명의로 임대인 계좌에 월세를 송금한 내용이나 은행 입금표를 모아둬야 합니다.
● 간혹 임대인이 일반과세자라서 세금계산서를 발행해야 하지만 현실적으로 그렇지 않은 경우도 있습니다.
이때에도 계좌 입금 내용이나 입금표를 모아 경비처리할 수 있습니다. 하지만 적격 증빙을 수취하지 못했기 때문에 정규 증빙 불수취 가산세(2%)가 붙습니다.
간이과세자도 현금영수증 발행 가능
● 간이과세자는 세금계산서를 발행할 수 없지만 임차인의 종합소득세 비용처리에 필요한 현금영수증은 발행해 수 있습니다.
● 현금영수증은 홈택스의 '현금영수증 인터넷 발급 안내' 메뉴에서 발급 가능합니다.
● 단, 일반과세자와 달리 매입 부가세는 0원으로 표시되고 종합소득세 신고시 비용 증빙자료로만 활용할 수 있습니다.
● 혹시 임대인이 임대사업자가 아니라면 임대차계약서, 임대료 이체내용 등의 증빙 서류로 비용처리해야 합니다.
임대인의 과세 유형에 따라 발행
● 간혹 임차인이 간이과세자일 때 부가세 환급을 받지 못하기 때문에 부가세만큼 월세가 비싸진다는 생각에
임대인에게 세금계산서를 발행하지 않고 부가세를 제외한 월세를 내면 안 될지 묻는 경우가 있습니다.
임대료에 대한 세금계산서 발행 여부는 임차인의 과세 유형과 무관하게 임대인의 사업자 과세유형에 따라결정됩니다.
● 임대인이 일반과세자라면 임차인이 간이과세자든 개인이든 세금계산서를 발행해야 합니다.
다.
임차인이 세금계산서 신청하는 법
● 매입자 발행 세금계산서
-- 매출자가 재화나 용역을 공급하고 세금계산서를 발급하지 않을 때 매입자가 신청해서 세금계산서를 발급하는 제도가 있습니다. 즉, 임대인이 월세 세금계산서를 발급하지 않을 때 임차인 사장님이 세금계산서를 신청할 수 있습니다.
● 신청 조건 두 가지
1. 임대인이 세금계산서 발급 의무가 있는 일반과세자일 때
2. 건당 공급대가(월세) 10만 원 이상 거래일 때
--관할 세무서에서 신청할 수 있습니다. 신청하실 때는 거래사실확인신청서 작성과 함께 거래 사실을 확인할 수 있는 입금내역, 입금증 등 증빙이 필요합니다.
-- 상반기에 거래한 것은 12월 31일까지, 하반기에 거래한 것은 다음 해 6월 30일까지 신청 가능합니다.
세무서장이 요건을 검토해서 거래 사실이 확인되면 신청자에게 결과를 통지해주고 임차인 사장님은 결과에 따라 세금계산서를 발행하면 됩니다.
다음은 많은 사람들이 재밌다고 공감한 글모음입니다.
