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주거가 안정이 되어 있어야 회사를 다니던 아이를 양육하던 지 간에 생활에 안정이 됩니다. 그러나 임대인의 횡포로 인해 주거가 불한정해져서는 안되기에 주택 임대차 보호법이 생겨나게 되었습니다. 여러 차례의 개정을 통해 현재 까지 이르고 있습니다.
주택임대차 보호법의 필요성, 보증금이 회수 및 경매로 인한 우선변제권 등 임차인이 알아야 할 사항이기에 적절히 알아두시면 좋을 듯 합니다
목차를 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 목적, 2 적용범위, 3. 대항력 4. 보증금의 회수 5. 임차권등기명령 6. 경매로 인한 임차권소멸
7. 임대차 기간 8. 확정일자 부여 9. 묵시적 갱신 10. 차임증감청구권
제1조(목적)
● 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용 범위)
● 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제3조(대항력 등)
1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
2. 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
3. 중소기업 기본법에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
4. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
1. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 관한민사집행법에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
2. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
3. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제3조의3(임차권등기명령)
1. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시 군 법원에임차권등기명령을 신청할 수 있다.
2. 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. 1) 신청의 취지 및 이유 2) 임대차의 목적인 주택 3) 임차권등기의 원인이 된 사실 4) 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
3. 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
4. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
5.임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
6.임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
● 임차권은 임차주택에 대하여민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
1. 확정일자는 주택 소재지의 읍 면사무소, 동 주민센터 또는 시의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인이 부여한다.
2.확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
3. 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
4. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.
제4조(임대차기간 등)
1. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
2. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
1. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
2. 1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
1. 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제7조(차임 등의 증감청구권)
● 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
● 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
1. 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
2. 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
제9조(주택 임차권의 승계)
1. 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
2. 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
3. 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 임대차 관계에서 생긴 채권 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
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